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老朽化したアパートやマンション、地形の悪い土地、使用していない地方の別荘地は、税制上不利な不動産とみなされます。これらは、相続税の評価額は高いのに「市場価格は低い」「収益力が低い」「売却しにくい」「維持や処分のコストが高い」などの難点をもっている不動産です。相続税評価額より市場価格が低い不動産は、相続税が高くついてしまうことになりかねませんので、積極的に売却や買い替えをお勧めします。

親が生前に、中古の収益不動産を1億円で購入したとします。

収益不動産は土地と建物に分離され、以下のように評価額が算出されます。

その上に賃貸建物を建築すると「貸家建付地」に該当し、約20％前後の評価減がされます。

建物の固定資産税評価額は、一般的には市場価格より非常に低くなります。そのうえ貸家に該当するため、評価額は30％減額されます。

＊上記のような場合、現金1億円が土地と建物に変わり、その評価額が5,000万円以下になることもあります。評価が5,000万円であれば、それに対する相続税は2,500万円ですので、収益不動産を建てることで大きな節税を行うことができます。

被相続人が建てた収益不動産としての賃貸物件による家賃収入は、被相続人の財産としてたまっていくことになるので、子や孫に贈与することを検討しましょう。

老朽化した賃貸物件などは、相続税評価額が高く設定されていますが、貸家のついた土地の市場価格は、投資利回りによって評価されるため市場価格はほとんどありません。そのため、早急な対策が必要になります。

【対策】
リフォーム投資で投資利回り価値を上げることで、市場価格を上げる。

【ポイント】
相続税評価額は、投資利回り価値が上がっても反映されません。この対策は、親が存命のうちに親のお金でリフォームを行い、リフォームに掛けた金額分、相続財産を減らすというものです。相続発生後は現金に相続税がかかりますので、リフォームに掛けられる金額は、相続税分差し引かれてしまうことになります。

【注意点】
所有する土地を手放さずに、相続税評価額を下げたい場合に検討する方法です。ただ、収益物件として不向きな土地も多くありますので、その土地にあった投資方法を考えましょう。

高すぎる物件は、売りに出しても買ってくれる人がいないため「換金力」「流動性」の低い不動産になります。例えば相続人が3人いる場合、3億円の物件を1つ購入して3人で共有させるよりも、1億円の物件を3つ購入してそれぞれに相続させるほうが、相続人としては自由に売却ができる「換金力」「流動性」の高い優良不動産となります。

被相続人が現役で活躍しており所得税率が高い場合には、新たに発生する家賃収入にも高い所得税が課せられます。そのような場合、建物を妻や子の名義、あるいは資産管理会社を設立して建築することで、被相続人以外の人の家賃収入となり、節税になります。

地主の土地に借地権料を払って建物を建てている場合、どちらかの独断で売却などを決めることは難しくなります。
このような場合、「交換特例」という方法で解決します。

土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換すれば、譲渡がなかったものとする特例。

• 交換によって譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること
  不動産業者などが販売のために所有している土地(棚卸資産)は、特例の対象になりません。
• 交換によって譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも建物と建物、土地と土地のように互いに同じ種類の資産であること
  この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備および構築物は建物の種類に含まれます。
• 交換によって譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること
  
• 交換によって取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと
  
• 交換によって取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること ※1
  
• 交換によって譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、高い方の価額の20％以内であること

※1に関する交換譲渡資産の種類

◆土地
宅地、田畑、鉱泉地、山林、池沼、牧場又は原野、その他

◆建物
居住用、店舗又は事務所用、倉庫用、工場用、その他