相続税のご相談は専門税理士へ

税理士法人安心資産税会計

税理士法人安心資産税会計

 

小規模宅地特例適用の可否を小規模宅地の専門家【安心資産税会計】が診断します。

 

例えば、330㎡の自宅をお持ちの場合・・・路線価×330㎡=1億円と仮定した場合、

 

通常なら・・・ 平成26年までの相続税発生 平成27年以降の相続の場合・・・

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 相続税評価 1億円

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相続税評価4,200万

5,800万の評価減

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相続税評価2,000万

8,000万の評価減

 

仮に相続税率が50%の方の場合、特例を受けられるか否かで、平成27年以降は、税額で4,000万円の差が出ます

相続の遺産分割の状況などによっても適用されるか否か、運命が分かれますので小規模宅地適用のことなら、お早めに当社へご相談ください。

 

 

小規模宅地に関する判断は、プロの税理士でも難しいケースが多いとされています。

小規模宅地等の特例をいかに適用するべきかは、相続のノウハウが豊富な税理士に相談しましょう。

 

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当社は相続増税対応の小規模宅地特例の本を出版しました(平成26年11月)。

当社にご依頼いただければ、小規模宅地に関する適正なアドバイスをさせていただきます。 

当社代表の高橋安志は、小規模宅地特例の本を平成7年9月から今までで7冊出版しております。

税理士向けに小規模宅地に関する講演を1回につき3時間、年30回超開催しています。

小規模宅地特例適用の判定の流れ

 

第1次審査(書類審査)として、被相続人等に対する相続開始直前要件があります。

 

第2次審査(入学試験)として、誰が相続又は遺贈で取得するかの直後要件があります。

 

第3次審査(卒業試験)として、通常は申告期限時の2つの継続要件があります。

 

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すべての審査に通れば、小規模宅地の特例が適用出来ます!  

 

 

1.簡易診断コース

 

このような方にオススメです

 

・小規模宅地の特例が使えるか心配な方

・相続案件に携わっており、小規模宅地特例について専門家に尋ねたい税理士の方
・二世帯住宅の建築をご検討の方

 

 

当社では小規模宅地の専門家による適用診断を実施しておりますのでお気軽にご利用ください。

 

 

簡易診断コース(相続開始前相談・現実の相続税申告相談)

相談場所

税理士法人安心資産税会計

ご相談者 一般の方 税理士・会計士等専門家
相談費用(税別) 1万円/1時間以内毎に

5万円以上/1時間以内毎に

※現実の申告で共同作成申告時は、実質無料に

  

 ① 小規模宅地等の特例の概要を解説します。
 ② 現在の状態で小規模宅地等の特例を受けられるかどうかの質問に答えます。
 ③ ご提供頂いた資料と発言内容が正確である事を前提としての診断です。
 ④ 正確な判断をするためには現場を視察し詳細な資料の提示が必要な場合があります。
   (2【事前対策及び実施コース】へ)
 ⑤ 簡単な対策の提案(実施は含んでありません)はこのコースに含まれています。
 ⑥ 対策の実施及び高度な対策の立案・実施はこのコースに含んでいません。
   (2【事前対策及び実施コース】又は3【現実申告コース】へ)
 ⑦ 相続が開始し、当社に依頼しないで申告又は無申告で、後日税務当局に小規模宅地等の特例を否認された場合は、

   当社に一切の責任がないことを、ご相談者は了解済み前提のコースです。
  (税務当局との交渉は、相当高度な法律知識と豊富な経験がないと勝てません。)

  

(⇒お問合せはこちらから)

 

<ご準備いただきたいもの>

 

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・固定資産税の課税明細書

・不動産の登記簿謄本

・住民票(出来れば)

・過去3年分の確定申告書

・その他 判定に必要と思われるもの

 

上記の診断は当社事務所内での面談による聞き取り調査(頂いた書類での判定)のみで判定しますから、事実関係が異なっていた場合や、当社に依頼しないで相続税の申告をした場合の責任は当社に一切の責任がないことをご了承ください。

 

 

2.事前対策及び実施コース

 

このような方にオススメです

 

・小規模宅地の特例が使えるように対策をしたい方
・相続税の節税をしたい方

 

事前対策及び実施コース(相続開始前事前相談)1【簡易診断コース】申込者など
相談場所 税理士法人安心資産税会計・依頼者の自宅又は指定場所
ご相談者 一般の方(元請けの税理士同行も可)
相談費用(税別)

① 小規模宅地等の特例対策等のみ→節税額の10%程度

② 相続全般の事前対策等→財産額の0.5%~1%程度 分割払い可

 

(1)対策前の相続税額を概算で試算します。

 

(2)現状では小規模宅地等の特例を受けられない又はわずかしか受けられない場合、有利に受けられるように

  現状分析をし、効果的な対策を提案し実施します。

 ① 正確な判断をするためには、現場を視察し詳細な資料の提示が必要です。

 ② 相続が開始し、当社に依頼しないで申告又は無申告で、後日税務当局に小規模宅地等の特例を否認された場合は、    当社に一切の責任がないことを、ご相談者は了解済み前提のコースです。

     (税務当局との交渉は、相当高度な法律知識と豊富な経験がないと勝てません。)

 

(3)対策4区分   (例 路線価50万円/1㎡)

 

【お父様などが現在は事業用(不動産の貸付以外)として使用している場合】
 例 都内某所の駅前で父が個人事業として寿司屋を経営しているが子供はサラリーマンで家業を承継する予定はない。    父が死亡したら廃業予定です。(土地の面積400㎡)
 廃業したら 特例なし   ①200,000,000円(2億円)   
 事前対策したら 特例あり ②  40,000,000円(4千万円)
(対策の効果) 差額①-②=③160,000,000円(この10%~55%相続税を節税)
 相続税率30%と仮定して、対策をしたら48,000,000円節税出来ます。
 ※対策は数種類あります。

 

【お父様などが現在は居住用として使用している場合】
 ①区分所有登記してある二世帯住宅の問題解消(現状では、小規模特例は適用できない。)
 ②老人ホームに入居する際の留意事項(一歩間違えると、小規模特例は適用できない。)
 ③家なき子への相続又は遺贈など(簡単ではありません。)
 ④平成27年以降はより効果が期待できます。 (土地の面積330㎡)
      特例なし    ①165,000,000円(1億6千5百万円)   
 事前対策したら 特例あり ②  33,000,000円 (3千3百万円)
(対策の効果) 差額①-②=③132,000,000円(この10%~55%相続税を節税)
 ※対策は相当数あります。

 

【お父様などが現在は会社に賃貸している場合】
 ※対策は数種類あります。

 

【お父様などが現在は事業用(不動産の貸付)として使用している場合】
 ※対策は数種類あります。

 

 

3.現実申告コース

 

小規模宅地の特例は、遺産分割の内容によって適用が受けられるかどうかが決まります。

小規模宅地の特例の適用は個別性が強く、相続税の中でも特に専門的知識が必要とされる

分野です。

 

現実申告コース(相続開始後も、事前対策と比べて数が減りますが対策はあります)
ご相談者 一般の方 (元請けの税理士同行も可)
相談費用(税別)

① 当社報酬規定→財産額の0.5%~1%程度

② 当社報酬規定-1【簡易診断コース】(現実相続)の報酬=報酬

  

簡易診断コースは実質無料となります)詳しくはお気軽にお問合せください。

 

 

お申し込み・お問合せは下記へどうぞ

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H26年1月1日以降の相続から、相続開始直前(平成25年までは老人ホームに入居時)に要介護(要支援・障害支援区分含む。)の認定を受けていれば、原則として老人ホームに入居する前の居住用宅地が第1次審査(書類審査)をクリアすることになりました。

 

当社では、実際の適用にあたって様々なご質問を受けております。

 

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要介護認定を申請中に亡くなった場合は受けられるでしょうか?

要介護等申請前に亡くなった場合は受けられるでしょうか?

介護認定を受けていましたが、更新の申請中に亡くなった場合は受けられますか?

いったん子供の家に転居した後、老人ホームに入居した場合は受けられますか?

 

 

H26年1月1日以降の相続から、区分所有登記をしていない二世帯住宅についても、親族の居住部分も含めて第1次審査(書類審査)をクリアすることになりました。

 

実際の適用にあたって様々なご質問を受けております。

 

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申告期限前に被相続人が住んでいた部屋を貸しても受けられますか?

外階段でしか行き来できないような二世帯住宅でも適用されますか?

一緒に住んでいない子どもが共有で相続した場合はどうなりますか?

土地、建物が被相続人と子供の共有名義のときはどうなりますか?

区分所有登記をした建物の場合はどうなりますか?

未分割状態で申告期限が到来した場合はどうなりますか?

 

 

上記のような様々な疑問がある場合は小規模宅地の専門家【安心資産税会計】にご相談ください。

 

 

小規模宅地等の特例を活用する方法

 

小規模宅地とは

小規模宅地とは、被相続人の親族が、相続又は遺贈により取得した宅地等(土地及び土地の上に存する権利)をさし

 

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすもののうち、この特例を受けるものとして選択したもので限度面積までの部分について、一定の評価減(課税価格の特例)を受けることができるという特例です。
小規模宅地の特例は高額な減額になるため、厳格な要件が定められています。

 

 

 

小規模宅地の種類

小規模宅地の種類としては4種類あります。相続税の申告期限まで、保有や居住、事業などを継続することが小規模宅地特例適用の条件になります。(ただし特定居住用宅地については配偶者が取得した場合は継続要件はありません。家なき子(親族)は保有継続要件だけです。)

特定事業用宅地等

相続開始の直前において被相続人等の事業(貸付事業を除きます。)の用に供されていた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。
⇒最大400㎡まで ▲80%

特定居住用宅地等

相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。なお、その宅地等が2以上ある場合には、主としてその居住の用に供していた一の宅地等に限ります。
⇒最大240㎡まで ▲80% (平成27年1月1日より330㎡に拡大)

特定同族会社事業用宅地等

相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業(貸付事業を除きます。)の用に供されていた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。
なお、一定の法人とは、相続開始の直前において被相続人及びその親族等が法人の発行済株式の総数又は出資の総額の50%超を有している場合におけるその法人(相続税の申告期限において清算中の法人を除きます。)をいいます。
⇒最大400㎡まで ▲80%

貸付事業用宅地等

相続開始の直前において被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。
⇒最大200㎡まで ▲50%

また小規模宅地の限度面積については、ある一定の算式があります。
例えば、120㎡の自宅とアパートがあった場合、自宅で120㎡適用を受けると、アパートが適用を受けられるのは100㎡までです(平成27年1月1日からは計算方法が変わります)。
経験豊富な当社税理士であれば、一番有利になるように、「どこに」「どれだけ」小規模宅地特例に適用するか、アドバイスが可能です。

小規模宅地特例のポイント

小規模宅地特例のポイントは、土地等の取得者により、その適用が受けられたり、受けられなかったりする点です。
特に、特定居住用宅地等はほとんどの相続で登場しますので、税理士に任せるにしても、よく理解しておく必要があります。

特定居住用宅地等の特例を受けることができる代表例としては、被相続人と同居していた親族です
同居親族が小規模宅地特例の適用を受けることができるのは当然ですが、一定の要件を満たせば同居していない親族が同様の適用を受けることも可能です。

例えば、結婚を契機に被相続人から独立して借家住まいをしている子も、その他の要件を満たせば小規模宅地特例の適用を受けることができます。

また最近は親世代と子世代で、玄関を別々にするなど独立型の二世帯住宅に暮らす人が多くなってきています。建物の内部での行き来ができない場合、原則として同居とは認められないため、例えば2Fに住んでいる子が土地を全部取得しても、通常は小規模宅地等の特例を受けることはできませんが、一定の要件を満たせばその適用が可能になります。
(平成26年1月1日以後開始する相続より、たとえ建物内部での行き来ができなくても「1棟の建物」に居住していれば適用されるように変わります。)

(注)ただし、区分登記した場合は小規模宅地特例の適用が受けられませんので、注意が必要です。
相続開始時点で被相続人が老人ホームに入所していた場合も注意が必要です。

  • ①被相続人の身体又は精神上の理由により介護を受ける必要があるため、老人ホームへ入所する事となったものと認められる事。
  • ②被相続人がいつでも生活できるようその建物の維持管理が行われていた事。
  • ③入所後あらたにその建物を他の者の居住の用その他の用に供していた事実がない事。
  • ④その老人ホームは、被相続人が入所するために本人又はその親族によって所有権が取得され、あるいは終身利用権が取得されたものでない事。

(平成26年1月1日以降開始した相続については、上記②④の要件は廃止されました。)
(注1)なお、平成26年以降の相続は、上記①については、要介護認定若しくは要支援認定又は障害支援区分の認定を受けていたかどうかで判断するが、判断時期は相続開始時点で判定することとされているため、入居又は入所前にこれらの認定を受けている必要はありません。

当税理士事務所についてのご紹介

当税理士法人は、事業承継、相続贈与対策、相続の過去・現在・未来業務、譲渡の事前、事後の相談等を中心業務として位置づけ、小規模宅地評価も含め各種専門ノウハウを多数所有している全国でも数少ない相続資産税特化型の税理士法人です。

もちろん、法人のお客様の税務・会計業務についても数多くのご依頼を頂き、当税理士法人の法人専門スタッフによりサポートさせて頂いております。

当社の税理士は小規模宅地評価に関して、非常に豊富なノウハウを蓄積している専門家です。

諦めないで、是非当税理士事務所にご相談ください。



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